«Малоэтажное и коттеджное строительство в условиях социально-экономической неопределенности: от частной инициативы - к национальным приоритетам». Под таким заголовком Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) недавно опубликовано свой доклад, в котором представлены практически все сегодняшние аспекты развития малоэтажного жилищного строительства в России. Некоторые из них впервые озвучиваются официально, некоторые кажутся неожиданными, но, тем не менее, - бесспорно, достоверными. Представляем доклад в сокращенном варианте.
За последние 20 лет ввод малоэтажного жилья в РФ увеличился в 7 раз. Наиболее активный этап развития и становления «малоэтажного» сектора строительной индустрии пришелся на первое десятилетие XXI века. Именно в «нулевые» годы жители городов обратили внимание на ближние пригороды как на альтернативу городской квартире и как на возможность обзавестись недвижимостью в рекреационных целях. Сформировался новый рыночный продукт – «коттеджный поселок», отличавшийся от дачных кооперативов и сельских поселений единой концепцией застройки, наличием огороженной территории, а зачастую – центральных или «общепоселковых» инженерных сетей. Благодаря либерализации земельных отношений «загородный» девелопмент стал самостоятельным бизнес-сегментом строительной отрасли, «потянув» за собой и развитие современной домостроительной промышленности, как в части производства стройматериалов, так и в части комплексных технологических решений для индивидуального домостроения.
Национальные особенности формирования малоэтажного сегмента рынка недвижимости не позволяют применять к нему в полной мере зарубежные «лекала». В развитых странах индивидуальное домостроение и малоэтажная застройка почти всегда являются частью урбанистической модели развития, как бы развивая, слегка трансформируя, идею городского образа жизни. У нас же в большинстве случае коттеджная застройка представляет собой автономный жилой комплекс в некотором удалении от городских границ. Также (за редкими исключениями, о которых будет сказано ниже) не получили пока должного развития в России малоэтажные сельские поселения (пусть даже в границах нынешних сел и деревень, либо рядом с ними), где граждане возводили бы или покупали недвижимость с целью обеспечения самозанятости в сфере агробизнеса. Русские деревни вымирают, значительная часть сельхозугодий остается невостребованной. В то же время до половины мощностей индустрии малоэтажного домостроения в развитых странах работают именно на сельских жителей.
Отсутствие сдерживающих факторов в виде «привязки» к каким-либо устойчивым планам территориального развития обусловило безудержный рост предложения в коттеджных поселках вокруг крупнейших мегаполисов (в первую очередь, городов-миллионников). Разорившиеся колхозы обеспечивали приток на рынок все новых и новых земельных участков, которые через консолидацию паев становились собственностью близких к районным и региональным властям предпринимателей, а также средних и крупных финансовых организаций.
Все это время государство предпочитало «не вмешиваться» и наблюдать за «коттеджным бумом» на некотором удалении. Если многоэтажная (в том числе – нежилая) застройка уже в середине «нулевых» стала объектом интереса со стороны крупных финансово-промышленных групп, имеющих прямой выход на федеральные органы власти, то «малоэтажка» была и остается уделом малого и среднего бизнеса, страдающего от дефицита административного ресурса и потому вынужденного служить основным звеном «низовой» коррупции. С другой стороны, некоторые предприниматели, преуспевшие в лэнд-девелопменте, малоэтажном строительстве или производстве стройматериалов для него, считают недостаток внимания со стороны центральной власти преимуществом данного бизнеса, который миновали «и барский гнев и барская любовь». Ведь крупный бизнес страдает и от высокопоставленных рейдеров, и от неуместных стремлений чиновников «порулить» или «порегулировать». Единственной попыткой государства выйти на «малоэтажный» рынок с какой-либо регулятивной инициативой стало внесение в 2010-м году Минрегионом поправок о так называемой «дачной прописке» в некоторые законодательные акты. Тогда под предлогом выполнения предписаний Конституционного суда России чиновники попытались запретить строительство частных домов на сельхозземлях, которые служили и служат до сих пор основным ресурсом индустрии малоэтажного домостроения. Тогда профессиональное сообщество и НАМИКС сумели «отбить» атаку – поправки так и не были приняты, однако настороженное отношение девелоперов к любым министерским инициативам приобрело устойчивый характер.
Главной причиной, почему жилищные инициативы федерального центра не всегда находят отражение в практической работе «нижних этажей» власти, является их «расфокусированность». У государства отсутствует единый вектор в решении «жилищного вопроса», бюджетные и организационные ресурсы распыляются по различным направлениям. Декларируются одновременно цели и социального (обеспечение жильем различных категорий граждан) и экономического (поддержка стройиндустрии) характера. В последние 20 лет не было недостатка в Программах и Указах.
Обилие информационных поводов «сверху» создают у девелоперов и строителей завышенные ожидания относительно одностороенне-патерналистской опеки государства по отношению к их бизнесу и отдельным проектам. В условиях, когда надежды на дальнейший стремительный рост покупательской способности граждан стали совсем призрачными, ипотека - дорога, а конкуренция обрела поистине угрожающие масштабы, такие ожидания становятся все более отчетливым стилем мышления значительной доли «строительного сообщества», проявляясь в настойчивых призывах с различных трибун то «помочь с коммуникациями», то «обеспечить» государственный заказ. Замедление темпов экономического роста в стране и недоступность кредитных ресурсов на приемлемых условиях грозит разорением многим участникам рынка. Однако, «загородным» девелоперам, строителям-малоэтажникам и производителям стройматериалов необходимо признать очевидный факт: именно относительная легкость «входа» на этот рынок, отсутствие на нем чрезмереного госрегулирования (как в случае с многоэтажным домостроением) и дефицита доступных для строительства участков (как в случае с городскими территориями) привели к перепроизводству не всегда востребованного и не вполне адекватного клиентским ожиданиям продукта. Именно поэтому сегодня решение заняться бизнесом в сфере малоэтажного строительства может принять лишь землевладелец или собственник простаивающего производственного актива. Потребительского спроса на всех не хватает, и предпринимателю «со стороны» нужно трижды подумать, прежде чем по собственной воле войти в этот бизнес. На многих региональных рынках (в том числе, московском) требуются принципиально новые модели ведения бизнеса, и речь не только о новых форматах жилой застройки, новейших технологиях, и способах повышении эффективности самого процесса девелопмента – от «нулевого» цикла до продаж. Речь также о новых формах взаимодействия с местной, региональной и федеральной властью по всем направлениям, представляющим наибольшую общественную значимость: например, расширение Москвы, упорядочение многоэтажной застройки в Подмосковье и сохранение благоприятной социальной и экологической среды, законодательная работа в сфере Государственно-частного партнерства (ГЧП) и последующее практическое освоение механизмов ГЧП, борьба с коррупцией, реформирование системы ЖКХ и т.д. Можно сколь угодно долго и громко сокрушаться по поводу отсутствия подходящего инвестиционного и делового климата, недостаточности мер господдержки малого и среднего бизнеса, а также по поводу коррупции и монополизма.
Те, кто может поменять страну для ведения бизнеса, делают свой выбор и уезжают. Но те, кто хочет работать в России, осознают невозможность мгновенных преобразований. Когда условия «дозреют» и рыночные механизмы заработают в полной мере – можно будет заниматься строительством и работать с частными клиентами без постоянной оглядки на государство и его приоритеты. Но в условиях «ползучей» национализации и усиления роли государства в экономике единственно оправданной бизнес-стратегией становится «встраивание» в существующую экономическую систему и внимательное отношение к интересам партнера – государства.
На текущий момент ситуация в строительной индустрии выглядит удручающе. Наряду с сельским хозяйством строительство является одной из немногих базовых отраслей, объем выпуска товаров и услуг в которых сокращается непрерывно с конца 2012 года (сельского хозяйства – с октября, строительства – с декабря). Пока это можно объяснить не динамикой строительных работ, а сезонными колебаниями количества сданных объектов – именно по ним считается вклад строительной отрасли в ВВП. Однако такая тенденция наблюдается впервые с 2009 года, что ясно свидетельствует о кризисном характере происходящих процессов. Если государство не поддержит «падающие» сегменты российской экономики, то их вклад в сокращение ВВП к концу года может оказаться очень существенным.
Основными препятствиями на пути массового индивидуального домостроения являются, по оценкам НАМИКС, ограниченный доступ граждан к земельным ресурсам, монополизм в сфере ЖКХ, а также - отсутствие доступных программ ипотечного кредитования малоэтажного строительства.
Одной из острейших проблем, стоящих перед российским государством, является демографическая проблема, а также проблема «удержания» территории. Последняя, в свою очередь, связана с первой, а также обусловлена излишней концентрацией населения в крупных городах, и, в первую очередь, в границах Большой Москвы. Если посмотреть на остальную Россию, то иногда встает вопрос: а есть ли вообще в стране жилищная проблема? Ярким примером является небольшой промышленной городок Заволжск в Ивановской области: за 30 лет (к моменту разработки нового генплана) численность населения сократилась там в полтора раза (с 16 до 11 тыс. чел), а показатель средней обеспеченности населения жилищным фондом увеличился более чем в 2,5 раза, с 10,6 м2/чел. до 26,77 м2/чел только за счет сокращения численности населения . И таких городов по стране немало. Однако именно жилищные проблемы обитателей столичного региона, имеющих более тесный «контакт» с федеральным центром, часто становятся катализатором информационных кампаний, пропагандирующих необходимость принятия дополнительных мер по обеспечению доступности жилья.
При этом, на большей части территории России жилье вскоре придется не строить, а сносить, демонтируя попутно прилагающуюся к нему инженерную инфраструктуру: в опустевших деревнях, поселках, небольших городах поддерживать в рабочем состоянии водопровод, электросети и дороги попросту не имеет смысла.
Проблема запустения может превратиться в замкнутый круг: мегаполисы «высасывают» населения из малых поселений, там остается слишком мало жителей, поддерживать инфраструктуру таких поселений становится невыгодно и государство вынуждено принимать решение о переселении оставшихся в меньшинстве граждан в большие города, еще более усугубляя проблему излишней концентрации населения в мегаполисах. Перепись населения 2010 года продемонстрировала актуальность подобного сценария – около 20 тысяч деревень и сёл (или 13% от общего числа сельских поселений) в России не имеют ни одного жителя. Еще 36% деревень и сёл отличаются критически низким уровнем «заселенности» – до 10 человек на поселение. Почти половина всех сельских поселений в стране либо вымершие, либо вымирающие! Наиболее критическая ситуация в Северо-Западном и Центральном федеральных округах – там этот показатель составляет 78% и 62% соответственно! Вымирают и небольшие города. Сегодня в Дальневосточном федеральном округе более 37% городов располагают населением менее 3000 человек, в Северо-Западном федеральном округе доля таких городов – 18%, а в среднем по России – 15%.
Активное развитие малоэтажного и коттеджного строительства, доведение его доли в общем объеме ввода жилья в России до 2/3, безусловно, будет способствовать формированию нового уклада жизни, основанному на семейных ценностях, достоинстве личности, уважении к собственности, гармоничном сосуществовании с окружающей средой. В конечном счете, целью такой стратегии могла бы стать и «делюмпенизация» общества, в котором после трагических социальных потрясений начала прошлого века стали преобладать люди «без корней», винтики огромной машины, сорванные со своих исконных земель и собранные в перенаселенных городах. Формирование нового уклада жизни будет происходить одновременно с формированием более широкой прослойки среднего класса, причем представители этого класса будут сконцентрированы не только в крупных городах, но и в малоэтажных поселениях.
Для стимулирования спроса на малоэтажное жилье государство должно принять меры для снижения стоимости «загородной» ипотеки хотя бы до «квартирного» уровня, а в идеале – сделать условия по кредитам на покупку и строительство коттеджей даже более привлекательными, чем на покупку квартиры, устранив и все дополнительные ограничения (на деревянные дома, кооперативы, требования о поручителях, созаемщиках и т.д.). Работая в тесном взаимодействии с экспертным сообществом и объединениями профучастников, государство в лице АИЖК должно принять и оплатить тот объем рисков, который банки не готовы принимать на себя в текущих условиях. Только в этом случае произойдет коренной перелом на рынке жилищного строительства. Обусловить применение льготной ставки государство может требованиями по энергоэффективности приобретаемых или возводимых коттеджей, рождением второго и каждого последующего ребенка в семье домовладельцев, а также - переселением в проблемный, с точки зрения «удержания» территории, регион РФ, но только при наличии гарантий занятости (например, в сельском хозяйстве).
Разработка конкретных механизмов поддержки малоэтажного домостроения может осуществляться в рамках комплексной программы, в которой были бы сфокусированы разрозненные пока векторы государственной жилищной политики. Разработка программы и вариантов взаимодействия государства, бизнеса, инициативных групп граждан неосуществима без напряжения всех интеллектуальных и организационных ресурсов профессионального сообщества: девелоперов, строителей, производителей стройматериалов, риэлторов, финансистов, консультантов, журналистов.
