Государственная Дума приняла закон о продлении сроков бесплатной приватизации жилья до 1 марта 2017 г. Продление сроков произошло в пятый раз. Экспертное сообщество неоднозначно восприняла это решение. С одной стороны, часть экспертов прокомментировала решение репликами, смысл которых можно свести к восклицанию: «До каких же пор?». Наиболее последовательные сторонники перевода сферы ЖКХ на рыночные рельсы утверждают, механизм бесплатной приватизации себя исчерпал. С другой стороны, ЛДПР предложила сделать возможность приватизации государственного и муниципального жилья бессрочной. Стоит рассмотреть вопрос, целесообразность дальнейшего продления бесплатной приватизации, а также влияние её продления на ситуацию на жилищном рынке.

Законодательной основой бесплатной приватизации жилья стал Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 г. Правда, в начальной редакции был существенно ограничен круг граждан, имеющих возможность осуществить приватизацию жилья. «Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения»[1]. Не могла быть приватизирована доля в квартире, если другие члены семьи не собирались приватизировать свои доли. Соответственно, комнату (или комнаты) в коммунальной квартире нельзя было приватизировать без письменного согласия всех соседей. За четверть века, благодаря изменениям, внесённым в Закон, круг граждан, имеющих право на приватизацию, был заметно расширен. Граждане получили возможность приватизировать комнаты в общежитиях и коммунальных квартирах, свои доли в неприватизированных квартирах. Большинство военных городков были переданы в муниципальный жилищный фонд, этот процесс не закончен. Были расширены возможности приватизировать служебное жильё. Расширение круга граждан, имеющих право на приватизацию, реально преследовало две взаимосвязанные цели:

• Дать возможность гражданам реализовать право на владение жильём;
• Снять с муниципалитетов и переложить на плечи собственников жилья ответственность за содержание жилого фонда.

(Введение в оплате ЖКХ отдельной графы «за капитальный ремонт» является логичным шагом. Вопрос в обоснованности тарифов и гарантированности целевого использования собранных средств. Логична отмена платы за капитальный ремонт для собственников жилья преклонного возраста. «Так москвичи поддержали инициативу – освободить одиноко проживающих неработающих граждан старше 80 лет от взносов на капремонт, а для таких же граждан старше 70 снизить размер взноса наполовину».[2] Компенсацию платежей за капитальный ремонт для льготных категорий граждан, как это предложено сделать в Московской области, трудно признать разумной мерой. Фактически это перекладывание денег со счетов муниципалитетов на счета управляющих компаний. Это можно сделать напрямую, не понуждая граждан сначала получать средства от соцзащиты, а потом вносить их же на счета управляющих компаний.

Разумно было бы предпринять ещё одну меру. Часть граждан получает субсидии на оплату ЖКХ. Было бы целесообразно освободить этих граждан от взносов на капитальный ремонт, сократив на эту сумму размер выделяемых субсидий. Проблема администрирования этих платежей вполне решаема на местном уровне).

Основными аргументами в пользу неоднократного продления бесплатной приватизации являлись: необходимость обеспечения собственным жильём офицеров и контрактников силовых структур, уходящих в отставку по окончании службы, и предоставление возможности реализовать право на приватизацию гражданам, проживающим в ветхом и аварийном жилом фонде. Проблема «бесквартирных офицеров», в основном, решена. Проблема переселения в новые дома граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилом фонде, за год, на который продлён срок бесплатной приватизации, к сожалению, решена не будет. Один пример: в Сергиевом Посаде опубликован график расселения таких домов. Согласно ему, последние ветхие и аварийные дома будут расселены только в 2022 году. В большинстве исторических городов, где значительная часть жилья выстроена до Великой Отечественной войны, положение с расселением ветхого и аварийного жилья не лучше.

Справедливости ради, следует отметить, в ряде регионов для молодых семей, ещё до продления сроков бесплатной приватизации, была предусмотрена возможность стать собственниками жилья без выплаты его полной стоимости. После рождения третьего ребёнка, молодая семья, живущая в муниципальной квартире, могла оформить её в собственность. Такая практика предусмотрена не только в Москве, но и в ряде дотационных регионов (например, в Республике Алтай). В апреле с.г. в Госдуму внесено предложение распространить эту практику на всю Россию.

ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО: СОВРЕМЕННАЯ СИТУАЦИЯ.

Сейчас действуют 2 основные формы финансирования строительства жилья:

1. Участие компаний-застройщиков в реализации государственных программ (переселение граждан из ветхого и аварийного жилья, строительство квартир для сотрудников силовых ведомств и т.п.);
2. Строительство жилья на коммерческой основе.

Рассмотрим перспективы использования каждой из форм в ближайшей перспективе. По оценке заместителя председателя правительства Дмитрия Козака, «федеральный центр, регионы и муниципалитеты обеспечивают почти треть инвестиций в строительство»[3]. Однако, доля федерального центра, регионов и муниципалитетов в строительстве жилья будет постепенно снижаться. В 2015 г. министр обороны РФ Сергей Шойгу отметил, что в будущем министерство пересмотрит практику целевого строительства жилья, а станет выдавать офицерам и контрактникам денежные ссуды для приобретения жилья у компаний-застройщиков. Кроме того, «дальнейшее финансирование из федерального бюджета региональных программ ликвидации аварийного жилья после 1 января 2018 года будет весьма проблематичным»[4]. Одновременно, в период с середины 2014 г. по весну 2015 г. доля ипотечных кредитов, в общем портфеле кредитов неуклонно снижалась. Логичным стало решение правительства РФ о введении программы льготной ипотеки. (Принято решение о продлении льготной ипотеки до января 2017 г.) Ставка по таким кредитам предусмотрена в размере не более 12% годовых. Кредит может быть предоставлен на срок до 30 лет. Банковские комиссии по кредитам отсутствуют. Погашение кредита производится ежемесячно равными платежами. (Вместе с тем, не следует переоценивать условия льготной ипотеки. Страхование кредита осуществляется за счёт заёмщика. Условия страхования устанавливает сам банк. Если заёмщик не продлевает ежегодно страховку своей жизни и здоровья, ставка увеличивается на 1%. Соответственно, в таком случае, к 20-му году погашения, ставка может составить уже 32%. Кроме того, не предусмотрено снижение процентных выплат, даже в случае существенного снижения инфляции). Не сложно сделать вывод, программа льготной ипотеки, более выгодна банковскому сообществу, чем гражданам. По оценкам экспертов, приобрести жильё, без привлечения кредитов, могут не более 10% наших сограждан. Использование ипотечных кредитов позволяет расширить круг возможных приобретателей жилья до 30% российских домохозяйств. Да, программа льготной ипотеки себя в краткосрочной перспективе оправдала. Но, большинство наших граждан не могут взять ипотечный кредит, даже на относительно льготных условиях. Эксперты отмечают, средний размер ипотечного кредита в I квартале 2016 существенно (процентов на 20%) снизился.

Действительно, 2015 г. стал рекордным за весь постсоветский период по объёмам сдачи жилья – свыше 85 млн. кв. м. В ряде регионов был достигнут абсолютный максимум. На совещании у Президента РФ было отмечено, почти 1/3 квартир было приобретено на условиях льготной ипотеки. Но, сохранение достигнутых темпов представляется проблематичным. Признаки спада в строительном комплексе уже проявились. С начала 2016 г., по данным Минтруда РФ, работы лишились более 100 тысяч строителей. В строительной отрасли растёт число банкротств. Ухудшаются и условия труда. Не случайно 18 марта 2016 г. в Перми было проведено Всероссийское совещание по вопросам охраны труда в строительстве.

Как следует из высказываний Дмитрия Козака, госзаказ на строительство будет снижаться. В сложившихся условиях строительный комплекс следует поддержать. Не сложно сделать вывод: требуется заинтересовать в финансировании жилищного строительства ранее не привлекаемые источники. Одним из наиболее перспективных способов может стать реализация программ по строительству арендного жилья.

КТО ЗАИНТЕРЕСОВАН В ПРОГРАММАХ АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ?

Ответ на этот вопрос дать не сложно. Это значительная часть наших граждан. Сейчас есть две основные формы использования жилья: социальный найм и владение жильём на правах собственности. Возможность арендовать жильё актуальна для граждан, которые не могут улучшить жилищные условия в рамках государственных социальных программ и не могут позволить себе взять ипотечный кредит, даже на льготных условиях. В первую очередь, такое жильё актуально для жителей регионов, где стоимость жилья наиболее высока по отношению к средней зарплате по региону. По данным Интернет-портала «Мир квартир», в первую пятёрку регионов, по проблемности приобретения жилья, входят Москва, Санкт-Петербург, Севастополь, Республика Крым и Башкирия. Есть перспективы у арендного жилья и в северных нефтегазовых регионах. Не всем интересно работать вахтовым методом, вдали от семьи, и жить во время вахты в общежитиях или в вагончиках.

По исчерпании резервов ипотечного кредитования, даже на льготных условиях, в строительстве арендного жилья станут заинтересованы и крупные компании-застройщики, имеющие достаточные финансовые ресурсы для долгосрочных вложений. Разумеется, эксплуатация жилого фонда – непрофильная сфера для таких компаний. Разумеется, квартплата в арендном жилье будет выше, чем в квартирах, находящихся в собственности или в социальном найме. Для потенциальных квартиросъёмщиков арендное жильё может быть интересным, если цена аренды будет на 15-20% ниже, чем съём жилья аналогичного качества у частных лиц.

ЧТО ТОРМОЗИТ РАЗВИТИЕ АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ?

Ни банки, ни компании-застройщики пока не заинтересованы в широком распространении арендного жилья. Банки утратят возможность получать стабильную и гарантированную прибыль от заёмщиков ипотеки. Компании-застройщики, особенно не имеющие значительных финансовых ресурсов, предпочитают получать средства за выполненную работу сразу, и в полном объёме. Далее, предложение российского Министерства ЖКХ о том, что доля социального жилья в арендных домах должна составлять 50%, фактически является запретительным барьером для реализации масштабных проектов по строительству арендного жилья. Позицию Министерства понять можно. Проблема со строительством жилья для очередников, не проживающих в ветхом или аварийном жилье, решается плохо. Вероятно, в министерстве полагают, значительная часть квартир, проходящих по документам, как арендное жильё, будет продана. Возможно, не сразу. «Приватизация может иметь скрытый характер, когда осуществляется в юридической форме аренды имущества на длительный срок частными лицами или компаниями»[5]. При реализации программ арендного жилья стоит учитывать зарубежный опыт. Как позитивный, так и негативный. Дефицит социального жилья – не только наша проблема. В большинстве развитых стран законодательство предусматривает, при строительстве жилья часть предоставляется под социальное жильё. Вопрос в том, какая доля построенного жилья должна выделяться под жильё социальное. (Не будем забывать, строительные компании не очень склонны к благотворительности, в ущерб прибыли). «Зачем обязывать застройщика при реализации программы строительства «определённого масштаба» (свыше 1000 кв. м, то есть более 10-12 квартир), предоставлять четверть из них в фонд социального жилья?»[6]. Очевидно, доля социального жилья в домах, возводимых, как арендные, не должна превышать доли, оговариваемой, как социальное жильё, в домах коммерческой застройки.

АРЕНДНОЕ ЖИЛЬЁ: ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТЬ РАЗВИТИЯ.

Итак, налицо снижение вложений государства и муниципалитетов в жилищное строительство. Есть перспектива заметного снижения ипотечного кредитования. Какие структуры могли бы проявить интерес к строительству домов, квартиры в которых сдавались бы в долгосрочную аренду? Во-первых, крупные строительные компании, имеющие средства для долгосрочных вложений. Во-вторых, крупные компании, желающие на несколько лет привлечь квалифицированных специалистов. Возможно, привлечь интерес и негосударственных пенсионных фондов. По данным Банка России, «по итогам 2015 г. НПФ, управляющие пенсионными накоплениями граждан, получили суммарный доход в 172 млрд. руб»[7]. Да, жилищное строительство – серьёзное вложение средств, но и постоянный и стабильный доход на продолжительный период. Желательно предусмотреть некоторые налоговые льготы для НПФ, вкладывающих средства в строительство арендных домов. Наконец, стоит законодательно легализовать возведение частными лицами многоквартирных домов, квартиры в которых сдаются в аренду. Разумеется, если такие дома не возводятся «на 6 сотках». (Что делать, прослойка «жилищных рантье» существует и сейчас). Да, домовладельцы или, используя термины того времени, «домоправители относились к кругу наиболее состоятельных граждан»[8].

В заключение стоит сделать следующие выводы. Во-первых, целесообразно переработать законодательные акты, регламентирующие статус жилья, предоставляемого в аренду. Логичными представляются следующие меры:

1. Арендная плата может превышать квартплату, установленную в данном регионе в 2,5-3 раза;
2. Жилищные субсидии квартиросъёмщикам-арендаторам не предоставляются;
3. Квартиры в арендном жилье могут выкупаться на основе договора между домовладельцем и арендатором.

Во-вторых, бесплатную приватизацию жилья стоит продлевать и после 1 марта 2017 года. Однако сделать её бессрочной стоит только для двух категорий граждан:

• Граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилье по состоянию на 1 января 2017 года (для осуществления процедур бесплатной приватизации требуется, как правило, 1,5 – 2 месяца);
• Детей-сирот, имеющих право на получение отдельного жилья от государства.

Андрей ЛАРИН.

---

[1] Ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 г.

[2] «АиФ» № 12 // 2016 г., с. 19.

[3] http://tass.ru/opinions/interviews/2692373?utm_campaign=SMI2

[4] Там же.

[5] «Жилищная энциклопедия» - М., 2008 г.

[6] Ги Бюржель «Умирает ли Париж?» - М., 2014 г., с. 64.

[7] «Коммерсант» от 24. 09. 2016 г.

[8] «Власть. Коммерсант» - № 10// 2016., с. 29.