Общая картина рецессии в экономике России отражается во всех сферах жизнедеятельности россиян. Минэкономразвития констатирует, что впереди год спада деловой активности и снижения уровня жизни на фоне ускорившейся инфляции и слабеющего рубля. Не станет исключением и строительный рынок. Граждане обеспокоены ситуацией на рынке недвижимости, а профессиональное сообщество ищет пути выхода из кризисной ситуации.
В преддверии 2015 года на актуальные темы мы поговорили с Председателем Совета директоров ЗАО «СУИхолдинг», председателем Совета Первой национальной организации строителей, заслуженным строителем РФ, лауреатом премии правительства РФ в области науки и техники, профессором, доктором технических наук Азарием ЛАПИДУСОМ.
Сейчас граждане задаются вопросом о том, что будет с недвижимостью в 2015 году в России, каких цен стоит ожидать, как на стоимость квартир повлияет падение курса рубля?
Сегодня довольно трудно строить прогнозы на ближайшие годы, несмотря на то, что мы уже переживали кризисные времена. Но тогда и причины возникновения кризиса были иные. Сегодня в одну цепочку сплелись проблемы внешней изоляции страны, падения цен на нефть, девальвации рубля, на фоне пусть незначительного, но все же роста, ведущих мировых экономик. При этом объективно наблюдался рост объемов строительства жилья, и на рынке предложения образовывался правильный вектор развития, формирующий покупательскую способность, исходя из требования «цена + качество». Сейчас объем продаж не упал, а скорее даже возрос. Говорю это не понаслышке, поскольку наша компания реализует проекты строительства жилья в Подмосковье и Омске. Но у покупателя пропал интерес купить по принципу «получше, за разумные деньги». Сегодня покупают жилье, скорее, как инструмент спасения накоплений, чем удовлетворения собственной потребности в улучшении качества жизни.
Мой опыт, основанный на многолетней работе в области жилой недвижимости, к которому следует добавить экономическую аналитику и собственную интуицию, позволяет предположить, что цены на жилье некоторое время останутся без изменений, потом к середине года, они немного, в пределах инфляции, начнут расти. А вот предложение, особенно на первичном рынке, тогда же, с середины 2015 года, начнет падать. Те, кто начали строить, будут заканчивать свои проекты, а новые будут стартовать не спеша, только в тех случаях, когда будет четко просматриваться целевой покупатель. И здесь важнейшая роль достанется банкам. Очень важно, чтобы они не ушли с рынка ипотечного кредитования и сохранили своего целевого покупателя.
Сейчас в РФ строится много жилья, а банки свободно выдают ипотеки на покупки квартир. Ситуация в столице и регионах начнет ухудшаться во второй половине 2015 года? Сколько времени это может продлиться?
На этот вопрос мы сможем получить ответ только в следующем году, после объявления ипотечной политики ведущих игроков рынка. Если не произойдет серьезного ужесточения условий выдачи ипотеки, с точки зрения увеличения размеров первого платежа, процентов и сокращения ипотечного периода, то на рынке все равно останется, пусть и в меньшем количестве, определенная категория граждан, способных приобретать жилье. С середины 2015 года спрос сравняется с предложением, будут заморожены уже готовые к запуску проекты, но как только экономическая ситуация стабилизируется, они все смогут достаточно быстро стартовать. Поэтому в нынешний кризис, следует внимательно следить за теми факторами, о которых я говорил вначале – именно они будут индикаторами подъема рынка жилой недвижимости.
И куда, и как лучше вкладывать деньги обычным людям?
Не являясь специалистом в области финансов, не смогу сказать в какую валюту или паевые фонды следует вкладывать деньги. Но точно и безболезненно можно инвестировать в квартиры так называемого доступного жилья – однокомнатные квартиры 40 м2 и двухкомнатные квартиры 60 м2. Особенно такие инвестиции выгодны в регионах, потому что стоимость такой недвижимости, как правило, определяется инвестиционной себестоимостью – ценой земли, строительства, инженерных сетей и финансовых ресурсов, с минимальными премиальными девелоперскими коэффициентами. Составляющие инвестиционной себестоимости останутся неизменными – возможное снижение стоимости земли компенсируется инфляционным ростом других составляющих. Значит, граждане, купившие такие квартиры, как минимум ничего не потеряют, а как максимум на выходе из кризиса смогут продать жилье по более высоким ценам.
Стоит ли ожидать сокращения темпов и объемов строительства в 2015 году?
Все зависит от продолжительности кризиса, в котором оказалась наша страна. Если проблемы, его сформировавшие окажутся разрешенными в ближайшее время, то рынок лишь незначительно просядет, а потом, как я уже отмечал, достаточно быстро нагонит образовавшийся провал. В случае менее оптимистичного развития событий, темпы жилищного строительства сократятся. Думаю на 10% в первый год, а затем каждый год на еще более внушительную цифру. Но я оптимист, и все-таки надеюсь, что такого серьезного обвала не произойдет. Кризис не будет затяжным.
Каков Ваш экспертный прогноз на грядущий год по ситуации в строительной отрасли?
Работы у строителей в предстоящем году будет меньше. Это касается всех направлений строительства, как гражданского, так и промышленного. Придется ужиматься в своих излишних желаниях, а именно покупке нового оборудования, вычислительной техники, современных программ. Главное, сохранить профессиональные коллективы специалистов, инженеров и рабочих, и самое главное нормальный моральный климат в компаниях и отрасли в целом. Кризис этот не первый, мы переживали дефолт 1998 г., кризис 2008 г., и каждый раз наши строители с честью выходили из возникавших ситуаций, значительно наращивая свой потенциал, выражавшийся в строительстве новых объектов, которыми может гордиться не только наша страна, но и весь мир.
Как институт саморегулирования может помочь сообществу в сложившихся нестабильных условиях?
Думаю, что в возникшей ситуации институт саморегулирования окажется локомотивом, способным вывести отрасль из кризиса. Внутри саморегулируемых организаций, за годы их существования, возникла определенная профессиональная кооперация. Это то явление, о котором я говорил еще на заре появления саморегулирования в строительстве. Появились профессиональные клубы, способные на взаимовыгодных условиях перераспределять заказы между дружественными организациями. Здесь очень важно, чтобы на рынке остались только те саморегулируемые организации, которые видят свое предназначение в продвижении строительной отрасли, а не в зарабатывании денег на выдаче допусков, зачастую липовых. Поэтому я приветствую работу, начатую сейчас в Национальном объединении строителей под руководством Кутьина Н.Г., по очистке нашего движения от случайных элементов. Не сомневаюсь, что в этом же направлении будет проводить свою работу и вновь избранный президент Национального объединения проектировщиков и изыскателей Посохин М.М.
Всем нам предстоит совершенствовать строительную отрасль, а для этого следует сделать многое: завершить работы по основным аспектам технического регулирования в строительстве; сделать реально работающим, а не выдающим бумажки, институт повышения квалификации; оптимизировать структуру торгов в строительной отрасли; привести к современному пониманию вопросы ценообразования в строительстве; оказать содействие высшей школе в формировании нового облика профессиональных специалистов, таких как бакалавры и инженеры.
Вот далеко не полный перечень ключевых проблем, решаемых сегодня саморегулированием совместно с профессиональным сообществом. По моей собственной оценке, уже сейчас можно уверенно сказать, что все поставленные задачи под силу сложившемуся сегодня институту саморегулирования.